义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)

日期:2019-01-03  类别:浙江物业法规  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  义乌市关于进一步加强和规范物业管理2019年澳门萄i京赌侠资料工作的意见(2014)

2019年澳门萄i京赌侠资料  各镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:

  为进一步加强和规范全市物业管理工作,提升物业管理水平,助推全国文明城市创建,根据《浙江2019年澳门萄i京赌侠资料省物业管理条例》等有关规定,结合我市实际,经市政府研究同意,制订如下意见。

2019年澳门萄i京赌侠资料  一、总体要求

  (一)指导思想

  按照城乡一体化、运作市场化、服务品质2019年澳门萄i京赌侠资料化的要求,进一步健全物业管理体系,完善物业管理机制,提高物业管理水平,促进物业管理持续健康发展。

  (二)基本原则

  1.统一领导,分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调,建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。

2019年澳门萄i京赌侠资料  2.条块结合,属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能,强化镇(街道)属地管理责任,发挥社区(村)主体作用。

  3.依规管理,因地制宜。按照省物业管理条例,坚持规范管理、公开透明、有序运作,根据城乡物业项目类型,坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

  4.业主参与,共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用,明确权利和义务,引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

  二、明晰职责,建立三级物业管理体制

  (三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组,由分管城建副市长任组长,建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室,办公室设在市建设局,由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度,研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责,负责物业服务行业的指导、管理和监督,研究制定全市物业管理政策2019年澳门萄i京赌侠资料,对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。

  (四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作,指导业主大会、业委会的成立和换届,负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系,调处各类物业管理纠纷,对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室,由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任,街道配备2—3名、镇配备1—2名人员负责日常工作。

  (五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围,全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届,协调业委会、业主与物业服务企业关系,调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站,由社区居委会(村委会)负责人任站长,片区民警、行政执法队员兼任副站长,配备人员1—2名。

  三、因地制宜,确定社区物业管理的模式和组织形式

  (六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案,按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设,并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职,把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定,建立完善物业管理移交手续,保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后,开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作,确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

  (七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力,把物业管理同社区管理有机结合起来,以社区管辖范围为基础,界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础,组织召开业主大会,组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础,开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度,逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区,由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区,由社区居委会牵头,组建物业服务队伍,落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务,也可以采取“栋楼管理”模式,解决有人管事的问题。

  (八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型,物业服务的不同阶段,提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准,可根据多数业主的意愿,确定管理服务项目,测算服务成本和收费标准,由业主委员会与接受委托的物业服务企业,签订服务

  >合同,并在小区内公布实施。

  四、突出重点,切实抓好社区物业管理的规范运作

  (九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目,在业主委员会未成立期间,必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中,要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时,应提供项目竣工后的物业管理方案,预留前期物业管理保证金和物业管理用房,并按规定选聘有资质的物业服务企业,进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定,由市建设局另行制定。

  (十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利,充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则,切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设,充分发挥社区居委会和基层党组织的作用,把好程序关和人选关,从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训,定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识,提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制,指导业主大会制定议事规则和管理规约,完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的,社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育,听取业主意见,尊重业主意愿,引导和促进业主积极参与管理。

  (十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同,要有物业管理的相关条款,约定房屋交付使用后,物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前,开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同,签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约,并履行规约。四是业主委员会成立后,应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同,约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的,由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的,由社区居委会调处;调处不成的依法解决。

  (十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管,对违反规定的收费行为,依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾,要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因,研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量2019年澳门萄i京赌侠资料引起的矛盾纠纷,规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的,业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用,建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度,要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况,作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容,健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

  (十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系,明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度,定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理,全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制,及时查处物业服务企业的不良行为,实施业主满意度测评。完善退出机制,对物业服务企业中途退出或终止服务的,要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料2019年澳门萄i京赌侠资料,指导业主委员会做好交接审计工作,加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管,积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制,依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准,评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰,市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。

  (十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定,按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,研究制定住宅专项维修资金的管理措施,明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范,完善监管机制,落实监

  管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度,确保按规定交存到位,专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为:不带电梯的物业50元/平方米,带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米,排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题,要研究制定相应的措施,区别情况,妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任,并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理,及时调处有关矛盾纠纷。

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